Tanah adalah sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Tanah dapat dimanfaatkan untuk berbagai keperluan, seperti pertanian, perkebunan, perumahan, industri, perdagangan, dan lain-lain. Namun, tanah juga merupakan sumber konflik dan sengketa, baik antara individu, kelompok, maupun negara. Oleh karena itu, diperlukan adanya regulasi yang mengatur tentang hak, kewajiban, dan tanggung jawab terkait dengan pengelolaan, pemanfaatan, dan perlindungan tanah.
Di Indonesia, regulasi yang menjadi payung hukum dalam bidang pertanahan adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang kemudian dijabarkan dalam berbagai peraturan turunannya, seperti Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa Atas Tanah, dan lain-lain¹².
Regulasi ini mengatur tentang jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dikuasai oleh perorangan, badan hukum, dan instansi pemerintah, serta menggambarkan peran negara secara langsung sehubungan dengan penggunaan tanah. Jenis-jenis hak atas tanah yang diatur dalam UUPA adalah sebagai berikut:
Hak Milik (vide Pasal 20-27 UUPA)
Hak milik adalah hak kepemilikan tanah yang paling fundamental dan kuat yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dengan memiliki hak ini, seseorang memiliki kuasa penuh atas tanah yang menjadi miliknya. Hak milik dapat dimiliki oleh perorangan atau badan hukum.
Badan hukum yang dapat mempunyai tanah hak milik ini dapat dilihat dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP No. 38/1963) yaitu: Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara); Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan Undang-Undang No. 79 Tahun 1958; Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama; Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial³.
Sedangkan perorangan yang dapat memiliki hak milik hanya warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan PP No. 38/1963.
Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia juga tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.
Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu.
Hak Milik hapus apabila: Tanahnya jatuh kepada negara karena: Pencabutan hak; Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; Ditelantarkan, atau Orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah³.
Hak Guna Usaha (vide Pasal 28-37 UUPA)
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah negara yang diberikan oleh negara kepada badan hukum atau perorangan untuk jangka waktu tertentu. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dengan memiliki hak ini, seseorang atau badan hukum dapat mengusahakan tanah negara untuk keperluan pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, atau kegiatan usaha lain yang sesuai dengan peruntukannya.
Hak guna usaha dapat dimiliki oleh badan hukum atau perorangan yang berdomisili di Indonesia, termasuk orang asing yang mempunyai izin tinggal tetap di Indonesia.
Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Hak guna usaha hapus apabila: Jangka waktu berakhir; Tanahnya jatuh kepada negara karena: Pencabutan hak; Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; Ditelantarkan, atau Pemindahan hak kepada orang asing yang tidak mempunyai izin tinggal tetap di Indonesia atau kepada suatu badan hukum yang tidak berdomisili di Indonesia⁴.
Hak Guna Bangunan (vide Pasal 35-44 UUPA)
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah orang lain yang diberikan oleh negara atau pemilik tanah kepada badan hukum atau perorangan untuk jangka waktu tertentu. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dengan memiliki hak ini, seseorang atau badan hukum dapat mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara, tanah hak milik, atau tanah hak lain yang sesuai dengan peruntukannya.
Hak guna bangunan dapat dimiliki oleh badan hukum atau perorangan yang berdomisili di Indonesia, termasuk orang asing yang mempunyai izin tinggal tetap di Indonesia.
Hak guna bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna bangunan hapus apabila: Jangka waktu berakhir; Tanahnya jatuh kepada negara karena: Pencabutan hak; Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; Ditelantarkan, atau Pemindahan hak kepada orang asing yang tidak mempunyai izin tinggal tetap di Indonesia atau kepada suatu badan hukum yang tidak berdomisili di Indonesia⁵.
Hak Pakai (vide Pasal 41-51 UUPA)
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan mengambil hasil dari tanah negara, tanah hak milik, atau tanah hak lain yang diberikan oleh negara atau pemilik tanah kepada badan hukum atau perorangan untuk jangka waktu tertentu atau tidak tertentu.
Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dengan memiliki hak ini, seseorang atau badan hukum dapat menggunakan dan mengambil hasil dari tanah yang bukan miliknya untuk keperluan sendiri atau keluarganya, atau untuk keperluan sosial, keagamaan, atau pendidikan.
Hak pakai dapat dimiliki oleh badan hukum atau perorangan yang berdomisili di Indonesia, termasuk orang asing yang mempunyai izin tinggal tetap di Indonesia.
Hak pakai diberikan untuk jangka waktu tertentu atau tidak tertentu, tergantung pada kesepakatan antara pemberi dan penerima hak. Hak pakai hapus apabila: Jangka waktu berakhir; Tanahnya jatuh kepada negara karena: Pencab
Sumber Referensi
https://www.indonesiare.co.id/id/article/jenis-jenis-kepemilikan-hak-atas-tanah
https://mcmproperti.id/blog/business/jenis-status-kepemilikan-tanah-di-indonesia
https://katadata.co.id/agung/ekonopedia/64f0bd4d81c24/pengaturan-hak-milik-atas-tanah-dalam-uu-agraria
https://e-jurnal.peraturan.go.id/index.php/jli/article/viewFile/127/pdf
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/15842/Kepemilikan-Tanah-Bagi-Warga-Negara-Asing-Atas-Tanah-di-Indonesia.html
